Підготовка квартири до довгострокової оренди: чек-лист

Квартиру, яку здають «як є», видно з порога. Кран, який підтікає з минулого року, дверцята шафи на одній петлі, запах попередніх мешканців — усе це або збиває ціну, або відсіює нормального орендаря, або й те й інше. А те, що не зафіксували на дату передачі, через два роки перетворюється на суперечку про депозит, у якій у власника немає жодного аргументу.

Ця стаття — практичний чек-лист підготовки квартири до довгострокової оренди. Юридичну частину — договір, депозит, реєстрація, податки — залишаємо ріелтору, юристу й бухгалтеру. Тут тільки фізична, операційна підготовка: те, що треба зробити руками до того, як у квартиру заїде людина.

Навіщо потрібна підготовка

Квартира, нашвидкуруч здана «як є», створює проблеми весь строк оренди.

Те, що не полагодили до заселення, доведеться лагодити при орендарі, який уже живе: з узгодженням часу, з доступом, з його невдоволенням і з вашими телефонними розмовами з-за кордону. Те, що не зафіксували, стане суперечкою при виїзді. А те, що не пояснили, обернеться дзвінком о десятій вечора з питанням, де перекривається вода.

Підготовка — це кілька днів роботи один раз замість дрібних неприємностей упродовж кількох років. Плюс вона прямо впливає на ціну: доглянута квартира здається дорожче й швидше, а орендар, який заїхав у бездоганну квартиру, зазвичай і повертає її в кращому стані.

Чек-лист підготовки

Технічний стан

• Перевірити й усунути дрібні несправності: крани, ручки, розетки, петлі, шпінгалети, силікон у ванній
• Перевірити роботу всієї техніки: бойлер, плита, духовка, витяжка, пральна машина, холодильник, кондиціонер
• Перевірити сантехніку на протікання — під мийкою, під ванною, за унітазом, гнучкі підводки
• Перевірити стан труб і запірних кранів на вводі: вони мають повертатися, а не бути закислими
• Перевірити вікна й двері: зачинення, замки, ущільнювачі, фурнітура, режим провітрювання
• Перевірити електрику: щит, автомати, наявність напруги в усіх точках, підписи груп у щитку
• Перевірити опалення до сезону: радіатори, крани Маєвського, за потреби — обслуговування котла
• Перевірити тягу у вентканалах на кухні й у санвузлі

Безпека

• Замінити замки, якщо ви не впевнені, у кого залишилися ключі: попередні мешканці, підрядники, ріелтор
• Зробити потрібну кількість комплектів ключів, включно з ключами від під’їзду й поштової скриньки
• Перевірити датчики диму, якщо вони встановлені
• Перевірити стан балконних огорож і скління
• Переконатися, що орендар зможе перекрити воду й знеструмити квартиру самостійно, і що він знає де

Чистота

• Зробити генеральне прибирання: квартира має бути бездоганною до заселення, а не «загалом чистою»
• Окремо — санвузол, кухня, витяжка, холодильник зсередини, вікна
• Прибрати сліди попередніх мешканців: запахи, наліт, сліди на стінах
• Якщо перед здачею був ремонт — потрібне прибирання після ремонту, це інший обсяг роботи

Оснащення

• Визначитися, здається квартира з меблями чи без, і привести оснащення у відповідність
• Перевірити комплектність і стан того, що залишається: чи всі полиці, ключі від меблів, пульти, інструкції
• Прибрати особисті й цінні речі, які не мають залишатися в орендованій квартирі
• Забрати або компактно скласти те, що ви хочете зберегти: одна замкнена комора або антресоль — нормальна практика, якщо це зафіксовано в договорі
• Перевірити текстиль і посуд, якщо вони входять в оснащення

Комунальні питання

• Зняти показники всіх лічильників на дату передачі: вода, електрика, газ, тепло — з фотографіями табло
• Переконатися, що немає боргів: за комуналку, за утримання будинку, за інтернет
• Визначитися, хто подає показники й хто платить: у більшості випадків орендар платить за спожите, власник — за утримання й ремонтний фонд
• Перевірити, чи прив’язані особові рахунки до застосунків постачальників, і вирішити, чи давати до них доступ орендарю
• Повідомити ОСББ або керуючу компанію про зміну мешканців, якщо цього вимагають правила будинку
• З’ясувати правила будинку: пропуск, домофон, паркування, вивезення сміття, години тиші

Документація стану

• Зробити детальні фотографії всіх приміщень до заселення: не два кадри на кімнату, а стіни, підлога, стеля, техніка, сантехніка
• Окремо сфотографувати всі наявні дефекти: подряпину на паркеті, скол на плитці, пляму на стелі. Те, що не зафіксовано як дефект зараз, при виїзді вважатиметься новим
• Зняти відеообхід усієї квартири одним дублем
• Скласти опис майна, що передається: меблі, техніка, кількість комплектів ключів, стан кожної позиції
• Зафіксувати показники лічильників у тому самому документі

Ця фіксація — ваш головний і, чесно кажучи, єдиний захист при виїзді орендаря. Без неї суперечка про депозит зводиться до «мені здається, було краще».

Експлуатаційна інформація для орендаря

• Де головний вентиль води, де електрощит, який автомат за що відповідає
• Як працює опалення й бойлер, як діяти при відключенні світла, чи є в будинку генератор
• Контакти для аварійних ситуацій: сантехнік, електрик, аварійна служба будинку
• Контакти ОСББ або керуючої компанії й правила будинку
• Інструкції до техніки, особливо до котла й кондиціонера
• Хто, кому й до якого числа передає показники лічильників

Передача

• Узгодити дату й провести передачу квартири й ключів особисто або через представника
• Пройти квартиру разом із орендарем, звірити опис і показники
• Підписати акт приймання-передачі з переліком майна й показниками
• Передати ключі під запис у тому самому акті: скільки комплектів, від чого
• Зробити фотографії підписаного акта й надіслати копії обом сторонам

Скільки коштує підготовка

Орієнтовні суми для типової київської двокімнатної квартири, якщо робити це не самому.

На практиці підготовка квартири в нормальному стані — це один виїзд на огляд, кілька задач хендимена, генеральне прибирання й виїзд на передачу. Квартира після довгого простою або після ремонту потребує більшого.

Найчастіша помилка

Вона одна й та сама в дев’яти випадках із десяти: власник не зафіксував стан квартири на дату заселення.

Ремонт зробили, прибрали, ключі віддали, всі задоволені. Через два роки орендар виїжджає, у ванній тріщина на плитці, дверцята шафи не зачиняються, на паркеті пляма. Власник вважає, що це нове. Орендар вважає, що так було. Депозит — один-два місячні платежі, і суперечка йде саме про ці гроші.

Виграє в такій розмові той, у кого є фотографії з датою. Якщо їх немає в жодної зі сторін, зазвичай виграє той, хто живе в Києві, а не той, хто телефонує з Варшави чи Торонто.

Двадцять хвилин фотографування на дату передачі закривають цю проблему повністю. Це найдешевша страховка з усіх, що існують у здачі житла.

Якщо ви готуєте квартиру дистанційно

Весь цей чек-лист виконується без вашого приїзду. Огляд і усунення несправностей, прибирання, фотофіксація, зустріч із орендарем і передача ключів — усе робиться силами людей на місці зі звітом вам.

Що варто продумати наперед:

Доступ. Комусь потрібні ключі — заздалегідь. Це або передача ключів довіреній людині, або послуга зберігання ключів. Без вирішеного питання доступу дистанційна підготовка не працює взагалі.

Порядок узгоджень. Домовтеся про ліміт, у межах якого рішення ухвалюються без вас. Інакше кожна зламана петля означає лист, очікування відповіді й другий виїзд майстра.

Хто реагує під час оренди. Орендар рано чи пізно подзвонить із проблемою. Якщо вас немає в Києві й немає нікого, хто приїде, ця проблема або вирішується орендарем на власний розсуд і за ваш рахунок, або не вирішується взагалі.

Документація. Це єдиний пункт, який не можна делегувати «якось потім». Фото, опис і показники мають бути зроблені саме в день передачі.

Як це працює в DomCare

Підготовку квартири до довгострокової оренди закриває зв’язка послуг: огляд і дрібний ремонт — технічний стан, прибирання — чистота, разовий виїзд — передача квартири з фотофіксацією й актом. Реакцію на проблеми під час оренди забезпечує підписка на догляд або зберігання ключів: орендар дзвонить нам, ми приїжджаємо, ви отримуєте звіт.

Ми не агентство оренди. Ми не шукаємо орендарів, не складаємо договір, не займаємося податками й не представляємо вас юридично — це робота ріелтора, юриста й бухгалтера. Ми — ваші очі й руки в Києві: те, що фізично треба зробити в квартирі, робимо ми.

Працюємо в Києві та в радіусі приблизно 20 км: Ірпінь, Буча, Гостомель, Вишневе, Бровари, Бориспіль, Вишгород. Транспорт за межі Києва рахується окремо й погоджується до початку робіт.

Часті запитання

Що обов’язково зробити перед здачею квартири в довгострокову оренду? Усунути технічні несправності, зробити генеральне прибирання, привести оснащення до ладу і — критично важливо — зафіксувати стан квартири фотографіями, описом майна й показниками лічильників на дату передачі.

Навіщо фотографувати квартиру перед заселенням орендаря? Щоб при виїзді було з чим порівнювати. Детальна фотофіксація на дату передачі — головний захист власника в суперечці про депозит і пошкодження. Окремо фотографуйте наявні дефекти: те, що не зафіксовано зараз, потім вважатиметься новим.

Чи варто міняти замки перед здачею? Якщо ви не впевнені, у кого залишилися ключі — попередні мешканці, підрядники, ріелтори, — заміна замків розумна. Це недорого й знімає питання назавжди.

Чи можна підготувати квартиру до оренди, не приїжджаючи? Так. Огляд, дрібний ремонт, прибирання, фотофіксація й сама передача ключів робляться силами людей на місці зі звітами власнику. Головне — заздалегідь вирішити питання доступу до квартири.

Хто платить за комуналку під час оренди? Це питання договору, але звична практика така: орендар платить за спожите — воду, електрику, газ, тепло, — а власник за утримання будинку й внески в ремонтний фонд. Головне — зафіксувати показники на дату передачі й домовитися, хто подає їх щомісяця.

Хто складає договір оренди? Договір, депозит, реєстрація й податки — це ріелтор, юрист і бухгалтер. Чек-лист у цій статті про фізичну підготовку об’єкта, а не про правову частину.

Що робити, якщо орендар телефонує з проблемою, а я за кордоном? Мати когось у Києві, хто приїде. Без цього ви або даєте орендарю право вирішувати за ваш рахунок, або відкладаєте проблему до свого приїзду. Найдешевший варіант — зберігання ключів плюс разові виїзди за потреби, найзручніший — підписка з регулярними візитами від 2 900 грн на місяць.